Un indicateur national du marché immobilier canadien a déjà connu le type de baisse que redoutent de nombreux propriétaires.
Selon l’indice des prix de l’immobilier résidentiel de la Banque des règlements internationaux, les prix de l’immobilier résidentiel canadien ont atteint un pic à 250,7 au premier trimestre 2022. Au premier trimestre 2026, cet indice était tombé à 200,2, soit une baisse nominale d’environ 20,1 %.
Une fois l’inflation prise en compte, cette baisse est encore plus marquée. L’indice des prix immobiliers résidentiels en termes réels de la BRI a reculé d’environ 29,3 % au cours de la même période.
Cela ne signifie pas pour autant que chaque logement canadien ait perdu 20 % de sa valeur. Cela ne signifie pas non plus qu’une nouvelle baisse de 20 % soit inévitable.
Le Canada connaît actuellement plusieurs marchés immobiliers distincts. L’Ontario et la Colombie-Britannique ont subi d’importantes pressions sur les prix et les ventes, en particulier sur les marchés urbains et ceux des copropriétés, où les prix sont élevés. Le Manitoba, la Saskatchewan, certaines régions de l’Alberta, le Québec et certains marchés des provinces de l’Atlantique ont quant à eux suivi des évolutions très différentes.
La question importante n’est plus simplement de savoir si les prix de l’immobilier au Canada ont baissé. Il s’agit de déterminer ce que cette correction implique pour les propriétaires, les acheteurs potentiels, les vendeurs hésitants, les bailleurs et les investisseurs immobiliers — et de savoir si le pays connaît un effondrement du marché immobilier ou un ajustement régional difficile.
Les prix de l’immobilier au Canada ont-ils vraiment baissé de 20 % ?
Oui, mais cette mesure doit être replacée dans son contexte.
Les données de la BRI évaluent le marché immobilier résidentiel national à l’aide d’un indice. Elles ne se rapportent pas à une maison, une ville ou un type de bien immobilier en particulier.
| Indice national des prix | 1er trimestre 2022 | 1er trimestre 2026 | Variation approximative |
|---|---|---|---|
| Indice nominal des prix de l’immobilier résidentiel | 250,7 | 200,2 | -20,1 % |
| Indice des prix corrigé de l’inflation | 198,6 | 140,4 | -29,3 % |
Les prix nominaux reflètent la valeur en dollars du logement au moment de la vente. Les prix réels tiennent compte de l’inflation et mesurent le pouvoir d’achat que conserve le bien immobilier.
Cette distinction est importante. Une maison vendue au même prix qu’il y a plusieurs années n’a pas subi de perte nominale, mais elle peut néanmoins avoir perdu une valeur considérable en raison de l’inflation.
Les moyennes nationales peuvent également être faussées par la composition des logements vendus. Si des logements plus chers changent de mains au cours d’un mois donné, le prix de vente moyen peut augmenter même lorsque la valeur d’un logement type est en baisse.
Cela s’est produit en juillet 2026. Le prix de vente moyen national était en hausse de 0,2 % par rapport à l’année précédente, tandis que l’indice MLS des prix immobiliers — qui vise à suivre l’évolution du prix d’un bien immobilier type — affichait une baisse de 3,3 %. L’indice HPI a néanmoins légèrement progressé de 0,1 % par rapport à juin, ce qui suggère que le marché national pourrait s’orienter vers une stabilisation après une correction prolongée.
Un chiffre national doit donc être considéré comme un indicateur du contexte économique, et non comme une évaluation d’un bien immobilier particulier.
Marché immobilier canadien : effondrement ou correction régionale ?
Il n’existe pas de pourcentage universellement admis qui transforme automatiquement une correction du marché immobilier en effondrement.
Un effondrement ne se résume généralement pas à une simple baisse des prix. Il s’accompagne généralement de ventes forcées généralisées, d’une augmentation rapide des défauts de paiement sur les prêts immobiliers, de restrictions de crédit sévères, d’une hausse brutale du chômage et d’une baisse des prix dans la plupart des régions et pour la plupart des types de biens immobiliers.
Le Canada connaît des poches de tensions graves, mais les données disponibles ne laissent actuellement pas présager d’un effondrement généralisé à l’échelle nationale.
En juillet 2026, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles annonces au Canada s’élevait à 51,3 %, ce qui se situe dans la fourchette généralement considérée comme celle d’un marché équilibré. Le stock correspondait à 4,7 mois à l’échelle nationale, ce qui est également proche de la moyenne à long terme. L’Ontario s’était éloigné des conditions de marché favorables aux acheteurs observées plus tôt dans l’année, tandis que plusieurs marchés auparavant très favorables aux vendeurs devenaient plus équilibrés.
Le rapport sur la stabilité financière de 2026 de la Banque du Canada a révélé que le système financier continuait de bien fonctionner malgré les droits de douane américains et les incertitudes commerciales. Il a mis en évidence un endettement élevé des ménages et des poches de tension financière, mais a également constaté que les banques canadiennes restaient bien placées pour absorber les chocs économiques.
La description la plus juste est donc celle d’une correction nationale importante, avec des conséquences régionales très contrastées.
Pour un investisseur dans l’immobilier en copropriété à Toronto, la situation peut sembler proche d’un effondrement. Pour le propriétaire d’une maison individuelle d’entrée de gamme à Winnipeg ou à Regina, le marché peut encore être favorable aux vendeurs. Ces deux situations peuvent coexister.
Pourquoi les prix de l’immobilier ont baissé au Canada
1. L’évolution des taux d’intérêt de la Banque du Canada a eu une incidence sur l’accessibilité au logement
La correction du marché immobilier canadien a commencé lorsque les coûts d’emprunt ont augmenté à un rythme exceptionnellement rapide.
Le taux directeur de la Banque du Canada n’était que de 0,25 % en janvier 2022. Il a atteint 5 % en juillet 2023 avant de redescendre finalement à 2,25 % en juillet 2026.
La baisse des taux directeurs a apporté un certain soulagement, en particulier aux emprunteurs à taux variable. Toutefois, les taux hypothécaires au Canada n’ont pas retrouvé leurs niveaux les plus bas enregistrés pendant la pandémie, et de nombreux ménages renouvellent leurs prêts hypothécaires à des taux plus élevés que ceux dont ils bénéficiaient initialement.
Un prix d’achat plus bas ne garantit pas nécessairement des mensualités abordables lorsque le taux hypothécaire, les taxes foncières, l’assurance, les charges et les frais d’entretien sont tous élevés.
Les taux hypothécaires fixes ne suivent pas non plus parfaitement l’évolution du taux au jour le jour de la Banque du Canada. Ils sont influencés par les anticipations du marché obligataire, les coûts de financement des prêteurs et le risque. Par conséquent, une baisse des taux d’intérêt de la Banque du Canada ne garantit pas une réduction équivalente du taux hypothécaire fixe à cinq ans d’un acheteur.
2. Les incertitudes liées au commerce et aux droits de douane aux États-Unis ont des répercussions sur le marché immobilier
Les droits de douane influencent indirectement le marché immobilier par le biais de l’emploi, des revenus, de l’inflation et de la confiance.
Les relations commerciales du Canada avec les États-Unis constituent toujours l’un des risques économiques les plus importants pour la Banque du Canada. Bien que la majeure partie des échanges commerciaux nord-américains reste exempte de droits de douane, certains secteurs ont été fortement touchés par des mesures spécifiques à leur secteur.
Un ménage peut, techniquement, remplir les conditions requises pour obtenir un crédit immobilier, mais reporter son achat en raison des incertitudes liées à son emploi. Un chef d’entreprise peut reporter l’achat d’une maison plus grande car ses revenus futurs sont incertains. Un investisseur peut exiger un rendement plus élevé avant d’accepter les risques liés à un nouveau bien immobilier.
Les perturbations commerciales peuvent également entraîner une hausse du coût des matériaux de construction et des biens de consommation. Si l’inflation liée aux droits de douane persiste, la Banque du Canada pourrait disposer d’une marge de manœuvre réduite pour baisser ses taux d’intérêt.
L’effet peut donc aller dans les deux sens : le ralentissement des échanges commerciaux pourrait réduire la demande immobilière, tandis que l’inflation liée aux droits de douane pourrait maintenir les coûts d’emprunt à un niveau plus élevé que ne le prévoient les acheteurs.
3. L’accessibilité financière s’est améliorée, mais pas suffisamment
La baisse des prix a permis d’améliorer certains indicateurs d’accessibilité, mais le marché immobilier canadien reste onéreux par rapport aux revenus des ménages.
Dans ses « Perspectives du marché immobilier pour l’été 2026 », la SCHL a indiqué que les taux hypothécaires élevés, la faible progression des revenus, le ralentissement de la croissance démographique et l’incertitude économique incitaient les acheteurs à la prudence. L’amélioration de l’accessibilité financière n’avait pas suffi à elle seule à ramener de nombreux ménages sur le marché.
Cela entraîne une adaptation progressive plutôt qu’un effondrement immédiat.
Les acheteurs attendent de meilleurs prix ou des taux plus bas. Les vendeurs refusent d’accepter un prix inférieur à celui obtenu pour des logements voisins il y a plusieurs années. Le volume des ventes diminue, les annonces s’accumulent sur certains marchés et les prix s’alignent progressivement sur ce que les acheteurs peuvent financer.
Le type de bien immobilier a également son importance. Les marchés des appartements en copropriété haut de gamme, où l’offre neuve est importante, peuvent connaître un ralentissement, tandis que les maisons individuelles d’entrée de gamme restent attractives. C’est l’une des raisons pour lesquelles un titre d’actualité nationale sur le logement ne reflète pas nécessairement la situation du bien situé au bout de votre rue.
Une perspective régionale du marché immobilier canadien
La SCHL prévoit que les marchés des Prairies seront les moteurs de la hausse des prix, que le Québec enregistrera des hausses plus modérées, et que la Colombie-Britannique et l’Ontario resteront relativement à la traîne en raison de contraintes liées à l’accessibilité au logement, d’une croissance démographique plus lente et d’une offre plus importante.
| Région | Tendance générale du marché | Principaux éléments à prendre en compte |
| La Colombie-Britannique et la région du Lower Mainland | Marché modéré à équilibré | Les prix élevés, les contraintes d’accessibilité financière et l’offre de copropriétés continuent de freiner la demande. |
| L’Alberta et Calgary | Situation contrastée | Les maisons individuelles et jumelées ont mieux résisté, tandis que les segments des maisons mitoyennes et des appartements à Calgary ont subi une pression plus forte. |
| Saskatchewan | Marché relativement stable | L’accessibilité relative et l’offre limitée continuent de soutenir les prix dans plusieurs localités. |
| Le Manitoba et Winnipeg | Marché solide, mais en légère baisse | Les prix restent en hausse d’une année sur l’autre, bien que les ventes aient ralenti et que le taux de vacance des logements locatifs soit en hausse. |
| L’Ontario et la région du Grand Toronto | L’une des régions les plus en difficulté du Canada | Les coûts de possession élevés, l’offre abondante et la pression exercée par le marché des copropriétés continuent de peser sur les prix. |
| Le Québec et Montréal | Une situation équilibrée accompagnée d’une hausse des prix | Les ventes ont ralenti, mais les prix ont continué à augmenter dans plusieurs catégories de biens immobiliers. |
| Canada atlantique | Situation contrastée | Le Nouveau-Brunswick et Terre-Neuve-et-Labrador restent relativement tendus, tandis que d’autres marchés se rapprochent de l’équilibre. |
Les dernières données régionales mettent en évidence ces différences. En juillet 2026, le prix de référence composite de la région du Grand Toronto (GTA) avait baissé de 4,6 % par rapport à l’année précédente. À Calgary, les prix des maisons individuelles n’ont que légèrement reculé, tandis que ceux des maisons mitoyennes ont connu une baisse plus marquée. À Montréal, les ventes ont reculé, mais les prix sont restés plus élevés dans l’ensemble des principales catégories immobilières.
Pourquoi Winnipeg pourrait ne pas suivre l’exemple de Toronto et de Vancouver
Winnipeg est entrée dans cette phase de correction avec un niveau de prix nettement inférieur à celui de Toronto ou de Vancouver. Cette accessibilité relative confère au marché local un vivier plus important d’acheteurs potentiels et réduit le montant du prêt immobilier nécessaire à l’acquisition d’un logement comparable.
Le prix de référence global du MLS au Manitoba s’élevait à 392 900 dollars en juillet 2026, soit une hausse de 3,2 % par rapport à juillet 2025. Les prix de référence des maisons individuelles, des maisons mitoyennes et des appartements sont tous restés plus élevés qu’à la même période l’année précédente. Bien que le parc immobilier ait augmenté, la province ne disposait toujours que de 2,2 mois d’offre, un niveau inférieur à sa moyenne à long terme pour le mois de juillet.
Les prévisions de la SCHL concernant le marché immobilier de Winnipeg diffèrent également de ses perspectives pour de nombreux marchés de l’Ontario et de la Colombie-Britannique. Elle prévoit un prix moyen de revente à Winnipeg d’environ 423 866 dollars pour 2026, contre 414 558 dollars en 2025. Parallèlement, les prévisions de ventes étaient en baisse et le taux de vacance des logements locatifs devait passer de 2,9 % à 4,4 %.
Cela ne signifie pas pour autant que le marché immobilier de Winnipeg soit à l’abri d’un ralentissement du marché immobilier canadien.
Un ralentissement économique, des suppressions d’emplois, une hausse des taux hypothécaires ou des perturbations commerciales prolongées pourraient encore faire baisser la demande locale. L’augmentation du taux de vacance signifie également que les propriétaires ne peuvent pas partir du principe que chaque bien immobilier se louera immédiatement, quel que soit le prix demandé.
Une interprétation plus juste serait de dire que le marché de l’immobilier d’occasion à Winnipeg est resté relativement stable, tandis que son marché locatif est devenu plus concurrentiel.
Pour une analyse locale plus approfondie, consultez le guide de Canopy consacré au marché immobilier de Winnipeg destiné aux investisseurs. Les bailleurs devraient également examiner l’évolution des loyers au Canada avant de fixer le montant de leurs loyers ou d’établir des prévisions de revenus futurs.
Ce que cette rectification signifie pour vous
À l’attention des propriétaires canadiens
Une moins-value au niveau national ne se transforme en perte effective que si le bien est vendu.
Un propriétaire ayant acheté avant la pandémie peut encore disposer d’un capital propre important, même si la valeur de son logement est inférieure à celle qu’il avait atteinte lors du pic de 2022. En revanche, un propriétaire ayant acheté peu avant ce pic avec un apport initial modeste peut se retrouver avec beaucoup moins de marge de manœuvre.
Les propriétaires devraient se concentrer sur :
- Le solde actuel de leur prêt immobilier et la date de renouvellement de celui-ci
- Une estimation locale réaliste fondée sur des ventes comparables récentes
- Le montant mensuel à verser lors du renouvellement
- Le montant des capitaux propres restants après déduction des frais de cession
- Combien de temps ils prévoient de rester dans ce logement
Les propriétaires préoccupés par le paiement des échéances de renouvellement devraient s’adresser à leur prêteur ou à leur conseiller en crédit immobilier avant la date limite de renouvellement. Attendre que des échéances soient déjà impayées peut réduire le nombre d’options disponibles.
À l’attention des futurs acquéreurs immobiliers
Un marché plus équilibré peut offrir aux acheteurs ce qui leur manquait pendant la période d’essor liée à la pandémie : du temps.
Les acheteurs peuvent éventuellement inclure des conditions relatives au financement et à l’expertise, comparer plusieurs biens immobiliers et négocier les réparations ou le prix. Toutefois, un prix plus bas n’est avantageux que si le coût mensuel total reste abordable.
Plutôt que d’essayer de prédire le niveau exact du creux du marché, les acheteurs devraient se demander s’ils sont en mesure de conserver le bien en toute sérénité pendant plusieurs années, en se basant sur des hypothèses réalistes.
Cela implique de prendre en compte les mensualités hypothécaires, les impôts, les assurances, les charges, les charges de copropriété, les réparations et les éventuelles interruptions de revenus. Les acheteurs d’un appartement en copropriété doivent également examiner les documents relatifs au fonds de réserve et évaluer la possibilité de futures contributions exceptionnelles.
À l’attention des vendeurs potentiels
Les vendeurs devraient éviter de fonder leurs attentes sur la vente réalisée par un voisin en 2022.
La valeur à prendre en compte est le prix auquel se vendent actuellement des biens comparables. Une annonce dont le prix est trop élevé peut rester invendue même lorsque le marché dans son ensemble est techniquement équilibré ou favorable aux vendeurs.
Les propriétaires qui ne reçoivent pas d’offre satisfaisante peuvent envisager de louer leur bien immobilier à la place, mais cette décision doit reposer sur une analyse approfondie.
Comparez le produit attendu de la vente aux revenus locatifs nets prévisibles du bien immobilier, après déduction des remboursements hypothécaires, des taxes foncières, des assurances, des pertes liées aux logements inoccupés, des réparations, des travaux d’amélioration et des frais de gestion. Il convient également d’examiner les conséquences fiscales avec un expert-comptable agréé.
La question ne se résume pas simplement à savoir si le loyer mensuel couvre l’hypothèque.
À l’attention des propriétaires et des investisseurs immobiliers
La baisse des prix d’achat peut offrir des opportunités, mais uniquement lorsque les revenus locatifs couvrent l’intégralité du coût du bien immobilier.
Les investisseurs doivent procéder à des tests de résistance portant sur le taux de vacance, le renouvellement des prêts hypothécaires, l’entretien, le renouvellement des locataires et les réparations importantes. Un bien immobilier qui génère un léger excédent dans des conditions idéales peut se retrouver en situation de flux de trésorerie négatif après une seule période de vacance ou le remplacement imprévu d’une chaudière.
Le type de bien immobilier est également un facteur important. Les petits immeubles collectifs peuvent offrir plusieurs sources de loyer, mais ils impliquent des contraintes supplémentaires en matière d’entretien, de financement et de gestion. Le guide de Canopy consacré au logement intermédiaire au Canada examine plus en détail les opportunités offertes par les duplex, triplex et quadruplex.
Les investisseurs peuvent également suivre l’analyse plus générale du marché immobilier réalisée par Canopy pour se tenir informés des évolutions concernant les propriétaires immobiliers de Winnipeg.
Pour les locataires
L’assouplissement des marchés locatifs peut offrir aux locataires davantage de choix et de pouvoir de négociation, en particulier là où l’offre s’est accrue grâce à la construction de nouveaux appartements et de copropriétés détenues par des investisseurs.
Toutefois, les tendances nationales en matière de loyers ne doivent pas être considérées comme une garantie que tous les quartiers de Winnipeg ou tous les types de biens immobiliers verront leurs loyers baisser. Les logements bien entretenus situés dans des quartiers prisés pourraient continuer à se négocier à des loyers élevés, même si le taux de vacance augmente sur l’ensemble du marché.
Les prix du marché immobilier canadien pourraient-ils encore baisser de 20 % ?
Une nouvelle baisse nominale de 20 % à l’échelle nationale est envisageable, mais ce n’est pas le scénario de référence présenté par les principales institutions immobilières et financières canadiennes.
Un tel recul nécessiterait probablement la conjonction de plusieurs facteurs : une forte hausse du chômage, des ventes forcées généralisées, un resserrement du crédit hypothécaire, une recrudescence de l’inflation et des pressions sur les taux d’intérêt, ou encore un choc commercial prolongé entraînant une baisse significative des revenus des ménages.
Les prévisions de base de la SCHL tablent en revanche sur une faiblesse persistante des prix jusqu’en 2026, suivie d’une légère amélioration en 2027 et 2028. Les données de juillet de l’ACRE ont également montré une stabilisation des prix d’un mois à l’autre et un rapprochement de nombreux marchés régionaux vers un équilibre entre l’offre et la demande.
Cela ne signifie pas pour autant que la correction soit terminée dans toutes les villes. Toronto et Vancouver pourraient continuer à afficher une faible activité, tandis que le marché immobilier de Winnipeg, en Saskatchewan, ou certaines régions du Québec continueraient d’enregistrer des hausses.
Il existe également une autre façon dont la valeur des logements peut baisser : les prix peuvent rester relativement stables tandis que l’inflation et les revenus des ménages rattrapent progressivement leur retard. Cela entraînerait une baisse de la valeur réelle des logements sans nécessiter un nouvel effondrement nominal spectaculaire.
En matière d’accessibilité financière, une longue période de stabilité des prix et de hausse des revenus pourrait, à terme, s’avérer plus salutaire qu’un nouvel effondrement soudain.
Le bilan
Les prix sur le marché immobilier canadien ont subi une forte correction par rapport à leur pic de 2022, mais il n’existe pas de marché immobilier unique au Canada.
L’Ontario et la Colombie-Britannique sont confrontés à des défis différents de ceux du Manitoba et de la Saskatchewan en matière d’accessibilité financière, d’offre immobilière et de copropriétés. À Winnipeg, le niveau de prix plus bas du marché immobilier et l’offre relativement limitée sur le marché de la revente ont contribué à préserver la valeur des biens, mais le ralentissement des ventes et la hausse du taux de vacance locative nécessitent tout de même de prendre des décisions mûrement réfléchies.
La question la plus pertinente n’est pas de savoir si un indice national va encore chuter de 20 %.
Tout dépend de la valeur de votre bien immobilier local, de vos obligations hypothécaires, du loyer escompté, des frais d’entretien et de votre calendrier personnel : ces éléments déterminent s’il est plus avantageux de vendre, de conserver votre bien ou de devenir propriétaire bailleur.
Pour les propriétaires de Winnipeg qui hésitent entre vendre ou mettre en location leur bien immobilier, Canopy Mgmt peut vous aider à évaluer les revenus locatifs réalistes, l’état du bien, les besoins en entretien et les frais de gestion courants. Découvrez-en davantage sur les services de gestion immobilière proposés par Canopy à Winnipeg et consultez ses tarifs transparents en matière de gestion immobilière.
Avertissement : Le présent article fournit des informations d’ordre général et ne constitue en aucun cas un conseil financier, hypothécaire, juridique, fiscal ou en matière d’investissement. Les conditions du marché varient selon la localisation et le type de bien immobilier. Les propriétaires sont invités à consulter des professionnels qualifiés avant de prendre une décision importante en matière immobilière.
