Les nouveaux propriétaires ont souvent du mal à sélectionner leurs locataires. Voici comment bien faire (ou laisser un administrateur de biens s’en charger).
Louer un bien immobilier n’est malheureusement pas aussi simple que de remettre les clés et d’espérer que tout ira pour le mieux. Oui, le bon locataire peut être synonyme de paiement régulier du loyer, d’un bien immobilier bien entretenu et d’un minimum de problèmes – mais le mauvais locataire ? C’est là que les choses se compliquent.
Les retards de paiement, les dommages causés à la propriété et même les batailles d’expulsion peuvent rapidement transformer un excellent investissement en une lourde charge financière. C’est pourquoi la sélection des locataires n’est pas négociable pour les propriétaires qui veulent protéger leur location et éviter les risques inutiles.
Pour les nouveaux propriétaires, ce processus peut sembler insurmontable. Que devez-vous rechercher dans une demande de location ? Quelles questions pouvez-vous légalement poser ? Comment repérer les signaux d’alarme avant qu’il ne soit trop tard ?
Dans ce guide, nous vous expliquons tout, étape par étape. De la présélection des locataires à la vérification des antécédents, en passant par l’utilisation d’une liste de contrôle pour l’emménagement, nous aborderons tout ce dont vous avez besoin pour choisir des locataires fiables en toute confiance.
Et si vous ne voulez pas vous en occuper vous-même ? Une société de gestion immobilière comme Canopy Mgmt peut s’occuper des tâches les plus lourdes, afin que vous puissiez louer en toute sérénité.
L’importance de la sélection des locataires
L’arrivée d’un nouveau locataire dans votre précieux logement n’est pas une mince affaire. S’il est fiable et responsable, vous vous assurerez un revenu régulier et votre logement sera bien entretenu. C’est fantastique. Mais si vous laissez entrer la mauvaise personne, vous vous exposez à des retards de paiement, à des dégâts matériels, à des violations du bail et, dans le pire des cas, à une expulsion coûteuse.
Pour les nouveaux propriétaires, il peut être tentant de précipiter le processus juste pour remplir un logement vacant et gagner de l’argent. Mais ne pas procéder à une vérification des antécédents du locataire est un pari qui pourrait vous coûter du temps et de l’argent. Une vérification approfondie des antécédents du locataire est peut-être une formalité, mais c’est aussi votre meilleure défense contre les locataires peu fiables et les problèmes inattendus qui peuvent survenir.
Pensez-y de la manière suivante : vous n’embaucheriez pas un employé sans vérifier son curriculum vitae et ses références, n’est-ce pas ? Il en va de même pour la location de votre propriété. En sélectionnant correctement les candidats, vous vous assurez une expérience de location plus harmonieuse et plus prévisible.
Que doivent donc rechercher les propriétaires chez un locataire ? Et comment contrôler légalement et efficacement les locataires potentiels ? Voyons ce qu’il en est.
Étape 1 – Définir votre locataire idéal
Avant de commencer à examiner les candidatures, vous devez savoir exactement ce que vous recherchez chez un locataire. Un ensemble clair de critères facilitera non seulement le processus de sélection, mais vous aidera également à attirer le bon type de locataires dès le départ.
Qu’est-ce qui fait un locataire idéal ? Pour la plupart des propriétaires, cela se résume à quelques éléments clés :
✔️ Stabilité financière – Le locataire a-t-il les moyens de payer le loyer ? En règle générale, le loyer ne doit pas représenter plus de 30 à 35 % des revenus mensuels du locataire.
✔️ Antécédents locatifs – Ont-ils été des locataires responsables dans le passé ? Vérifier les références des anciens propriétaires peut aider à repérer les signaux d’alarme.
✔️ Emploi stable – Un emploi stable (ou une source de revenus fiable) est un bon indicateur de la capacité à payer le loyer.
✔️ Respect de la propriété et des règles – Tout propriétaire souhaite un locataire qui prenne soin de l’espace, respecte les conditions du bail et ne cause pas de problèmes avec les voisins.
Ce que vous pouvez et ne pouvez pas demander
Bien qu’il soit important d’être sélectif, les lois canadiennes sur la location protègent les locataires contre la discrimination. Les propriétaires ne peuvent sélectionner les candidats qu’en fonction de leur responsabilité financière et de leurs antécédents de location, et non de leurs caractéristiques personnelles.
❌ Vous ne pouvez pas poser de questions sur :
- L’âge, le sexe ou la situation de famille
- Religion ou lieu d’origine
- Statut d’assistance sociale
- Situation familiale
✅ Vous pouvez poser des questions sur :
- Emploi et revenus
- Antécédents de crédit
- Références locatives
- Consentement à une vérification des antécédents
Vous voulez attirer les bons locataires dès le départ ? Indiquez clairement vos critères dans votre annonce de location. En exposant clairement vos attentes, vous pourrez éliminer les locataires qui ne répondent pas à vos exigences, ce qui vous fera gagner du temps et vous évitera bien des tracas.
Étape 2 – Présélection des locataires avant l’exposition
Une fois que votre annonce de location est en ligne, les demandes commencent à affluer, mais tous les candidats ne sont pas forcément les bons. La présélection vous permet de gagner du temps en éliminant les locataires non qualifiés avant de programmer une visite.
Quelques questions rapides peuvent vous éviter des visites inutiles :
- Pourquoi déménagez-vous (cherchez des raisons stables, pas des histoires d’expulsion) ?
- Quel est votre revenu mensuel ? (Essayez de faire en sorte que le loyer représente ≤ 30-35 % de vos revenus).
- Combien de personnes vivront dans le logement ? (Vérifiez que la capacité d’occupation est suffisante).
- Avez-vous des animaux de compagnie ? (Confirmez si votre location les accepte).
- Quand prévoyez-vous d’emménager ? (Un emménagement immédiat peut être le signe d’un problème).
- Êtes-vous d’accord pour que l’on vérifie votre solvabilité et vos antécédents (un locataire responsable devrait l’être) ?
Si leurs réponses vous conviennent, planifiez une visite du bien et passez à l’étape suivante : les demandes de location.
Étape 3 – Effectuer un contrôle approfondi des antécédents du locataire
Maintenant que vous avez une liste de candidats sérieux, il est temps de creuser davantage. Une solide vérification des antécédents du locataire permet de confirmer qu’il est financièrement responsable, fiable et qu’il convient à votre location. Voici une liste de contrôle pour la sélection des locataires.
Voici ce qu’il faut vérifier :
✔️ Dossier de crédit – Il indique l’historique des paiements, les dettes et la fiabilité financière. Veillez à ce que les paiements soient effectués à temps et que le ratio dettes/revenus soit faible.
✔️ Vérification de l’emploi – Appelez l’employeur ou demandez-lui des talons de chèque de paie récents pour confirmer la régularité des revenus.
✔️ Antécédents locatifs – Contactez les anciens propriétaires pour leur poser des questions sur le respect des délais de paiement, l’entretien de la propriété et les éventuelles violations du bail.
✔️ Vérification des antécédents criminels (lorsque cela est autorisé) – Certaines provinces imposent des restrictions, vérifiez donc les lois locales.
✔️ Références – Un ancien propriétaire ou un ancien employeur peut donner une idée de la responsabilité et du caractère de la personne.
Les signaux d’alerte à surveiller :
🚩 Retards de paiement fréquents ou endettement important
🚩 Expulsions ou litiges avec les propriétaires
🚩 Lacunes dans l’historique des loyers sans explication
🚩 Revenu invérifiable ou instabilité de l’emploi
La sélection des locataires prend plus de temps, mais le fait de choisir le bon locataire maintenant peut vous éviter de gros maux de tête plus tard. Si tout se passe bien, vous pouvez alors signer le bail et finaliser le contrat de location.
Facilitez le processus de sélection des locataires grâce à la gestion immobilière
La sélection des locataires est importante, mais elle est également chronophage et stressante, surtout si vous êtes encore en train de vous familiariser avec le métier de propriétaire. Un seul détail oublié peut se traduire par des retards de paiement, des litiges concernant le bail ou des réparations coûteuses, ce qu’aucun propriétaire ne souhaite.
C’est là que Canopy Mgmt intervient. Nous nous occupons de la sélection des locataires, de la location, de la perception des loyers et de l’entretien de la propriété, afin que vous puissiez trouver des locataires fiables sans stress. Que vous soyez un nouveau propriétaire ou un investisseur expérimenté, nous vous aidons à protéger votre investissement pendant que vous vous concentrez sur la croissance de votre portefeuille.
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